Em resumo
- O texto legal informa se a incorporação já foi registrada, em qual cartório e em qual matrícula.
- Registrar a incorporação em cartório é condição para vender, segundo a Lei nº 4.591/64, citada em materiais de lançamentos.
- Ele também traz o enquadramento das unidades (HIS, HMP, R2V), o valor máximo de venda e a regra de renda.
- Se a data de entrega não aparece, peça-a por escrito.
No rodapé de quase todo lançamento há um texto longo, em letras pequenas. Ele não é enfeite: é onde a construtora informa a situação legal do empreendimento. Veja o que procurar, com exemplos de lançamentos de São Paulo.
1. Registro de incorporação
Alguns materiais explicam que o empreendimento só é comercializado depois do registro da incorporação no cartório de registro de imóveis, nos termos da Lei nº 4.591/64. Quando o projeto aparece como “em fase de estudo” ou “material preliminar”, esse registro ainda não aconteceu e as condições podem mudar.
Quando já foi registrado, o texto traz a data, o número do registro, a matrícula e o cartório. Dois exemplos: um lançamento da Cury na Zona Sul informa incorporação registrada em 22/12/2025, no R.2 da matrícula 550.712 do 11º Oficial de Registro de Imóveis; um da CP Residencial informa registro em 20/06/2025, no R.02 da matrícula 528.047, também no 11º Oficial.
2. Enquadramento das unidades: HIS, HMP e R2V
O texto lista quantas unidades são HIS-1, HIS-2, HMP e R2V, em que andares ficam e a faixa de renda de cada categoria. A relação exata das unidades enquadradas costuma ficar no plantão de vendas e nos contratos. Veja o significado de cada sigla no guia sobre HIS, HMP e R2V.
3. Valor máximo de venda
Algumas construtoras informam um preço “a partir de” e um valor máximo de venda para cada categoria. Em lançamentos recentes, o valor máximo informado para unidades HIS-2 é R$ 383.636,74, e para HIS-1, R$ 276.102,20. São tetos da categoria, não o preço de uma unidade específica.
4. Unidade de referência
Alguns textos citam uma “unidade de referência” (por exemplo, U0215). Ela indica a unidade usada como base para os preços divulgados e ajuda a comparar o que está sendo anunciado.
5. Fase da obra e entrega
Procure o percentual de obra concluída e a data do último relatório, quando houver. Se a previsão de entrega não aparece, peça-a por escrito antes de assinar.
O que pedir à construtora
- O número da matrícula e do cartório, para consultar o registro.
- A categoria exata da unidade que você quer e o limite de renda dela.
- O valor total, as condições de pagamento e a previsão de entrega, por escrito.
O que muda para quem quer comprar
- Saber se a incorporação está registrada mostra se o lançamento já pode ser vendido.
- Confirmar a categoria da unidade evita surpresa com limite de renda.
- Peça por escrito matrícula, valores e prazo de entrega antes de assinar.
Fontes
- Textos legais de lançamentos da Novvo, da Cury, da CP Residencial e da Vibra (consultados em 6/10/2026)
Guia completo
Veja todas as regras, faixas e tetos em um só lugar: Guia do Minha Casa Minha Vida em São Paulo.
Texto elaborado pela redação do Primeiro Apê SP com base nas fontes acima, sem reprodução de conteúdo de terceiros. Se identificar qualquer imprecisão, avise pelo WhatsApp que corrigimos.
